住建领域防范养老诈骗宣传手册

住建领域防范养老诈骗宣传手册

目    录

1、新疆维吾尔自治区商品房销售风险提示单

2、警惕！骗子们的手伸向“以房养老”

3、新疆维吾尔自治区房地产业协会：关于打击整治养老诈骗专项行动的倡议书

4、聚焦“以房养老”遇套路 多地出现“以房养老”理财骗局

5、诈骗套路及案例

6、深度解析房地产行业非法集资的操作方式，购房者小心“钱房两空”

7、智能化举报平台举报方式，各地举报电话

新疆维吾尔自治区商品房销售风险提示单

一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。

二、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的即是风险。

三、房地产开发企业只签订线下商品房买卖合同且不及时提交房产管理部门进行商品房交易网签备案的即是风险。

四、房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等“双合同”的即是风险。

五、房地产开发企业未主动公示和说明可能影响居民生活的垃圾房、配电房、化粪池、通信基站、消防设施、地下室通气口、采光井、商业区、菜市场、公交站点等公共设施因素所在位置的即是风险。

六、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和预售资金监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。

七、房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售资金监管账户的即是风险。

八、房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。

九、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义，以明显低于市场价格销售商品房的即是风险。

十、购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。

十一、房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。

十二、房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格、住房按揭贷款资格或者规避有关政策的即是风险。

十三、房地产开发企业或中介机构以协助购房人提供虚假材料或签订“阴阳合同”规避交易税费的即是风险。

十四、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。

十五、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。

警惕！骗子们的手伸向“以房养老”

近年来，有不法分子以“投资养老”“以房养老”等名义进行虚假宣传，实质是骗取百姓“养老钱”，侵害老年人合法权益。近日，甘肃省高级人民法院法官针对此问题，提醒老年人警惕“投资养老”“以房养老”诈骗陷阱，老年人需两谨记两注意。

以“投资养老”为名

诱骗老人购买理财产品骗取钱财

不法分子利用老年人寻求养老保障、对集资诈骗认识不足，打着投资养老、销售老年产品等旗号，经常出现在老年人聚集的场所，如公园、超市、小区等，不断向老年人群灌输金融养老、新型投资等概念。利用小恩小惠博得好感，降低老年人警惕性。随后通过承诺高额分红、保本高息、预定养老服务等说辞，诱骗老年人投资所谓“养老服务”项目，收费名目五花八门，如“贵宾卡”“会员费”“预付费”等。这些机构没有能力提供所承诺的养老服务，获得资金后运作、流向不透明，有很高的集资卷款跑路风险，一些老年人的“养老钱”就轻易被不法分子白白骗去。

用“以房养老”名义

诱骗老人抵押房产骗取钱财

不法分子以国家政策名义掩盖非法集资的本质，打着“以房养老”、有高收益回报等旗号诱骗老年人办理房产抵押，再把借来的钱拿去买其所推荐的理财产品。这种“抵押 - 借贷 - 理财”方式操作流程多、参与主体乱、投资风险高。所谓“理财产品”本身就是虚假的，借来的钱最终还是进了非法机构口袋。用“以房养老”名义诱骗老人抵押房产，诈骗资金。不法分子所宣称“以房养老”与国家试行的住房反向抵押养老保险完全无关，是其假借国家政策、为非法集资活动造势宣传的手段而已。有的老年人甚至都不知道自己的房产被抵押，最终失去了房子，还背负贷款。

法官提醒：老年人需两谨记两注意

甘肃省高级人民法院法官提醒老年人日常生活投资理财应做到两谨记两注意。

谨记投资是有风险的不宜有赌博心理而冒险入局。消费者要树立理性投资理财观念，切勿轻易相信所谓的“稳赚不赔”“无风险、高收益”宣传，不要投资业务不清、风险不明的项目。牢记“保本高收益”很可能就是金融诈骗局。

谨记选择正规机构购买理财投资产品应结合自身的风险承受能力，选择正规机构和正规渠道。建议消费者尤其是老年人群，在购买投资理财产品前，多咨询正规金融机构的专业人员，多与家人商量，对投资活动的真伪、合法性进行必要的判断和了解，防范不法分子诈骗侵害，警惕非正规机构的疯狂营销揽客行为；

注意提防集资诈骗套路。集资诈骗多有“击鼓传花”和“庞氏骗局”特点，缺乏实际业务支撑和盈利来源，不存在与其承诺回报相匹配的项目，容易发生卷款跑路、资金链断裂等风险。不要被“保本高息”“保证收益”等说辞迷惑。

注意保护个人信息。在日常生活中增强个人信息安全意识，慎重对待合同签署环节，不在空白合同签字。不随意提供身份证、银行卡号、密码、验证码等重要信息，以防被冒用、滥用或非法使用。若发现疑似非法金融活动，可及时向公安机关报案或向有关金融监管部门反映情况。

（来源：兰州日报）

聚焦“以房养老”遇套路 多地出现“以房养老”理财骗局

“每月靠房子能拿到数万元养老金”的承诺，很可能是一场骗局。57岁的北京冯女士现在面临失去一套房子的危险，令她陷入困境的，是打着以房养老旗号的理财骗局。“新华视点”记者调查发现，近年来，北京、广东、河南等多地出现了借以房养老概念进行非法集资或者转移老年人房产的案件，受害者损失惨重。

多地出现老人掉以房养老理财陷阱案件

10月30日，北京的冯女士收到北京市第二中级人民法院的执行通知书。她或将背上超过560万元的债务，或将失去一套房子。

2019年3月，冯女士在北京利合济民投资有限公司投资了房产理财项目。实际交易路径是：冯女士与高某签订一份560万元的借款合同，约定月利率为1.5%，由利合济民代为支付给高某；公司将冯女士的自有住房抵押给高某。

冯女士收到560万元后立即转账给利合济民董事长何宁个人账户，再与利合济民签订理财合同。利合济民的业务员宣称，冯女士可享有以房养老的收益，担保年化收益率为4.5%，即每月2.1万元。

冯女士收到几个月的理财收益后，利合济民资金链断裂。2019年9月，利合济民因涉嫌非法吸收公众存款被立案调查，何宁等人被逮捕。高某到仲裁机构主张冯女士的房产权利。仲裁机构没有看到高某与利合济民的理财合同，认为这是冯女士与高某的个人借贷纠纷，支持了高某。

据不完全统计，近年来，仅北京地区在利合济民、中安民生、普伴金服等平台上，陷入涉房理财陷阱的房主就超3000人，且大都为老人。

2019年4月，北京市公安局海淀分局侦破中安民生养老服务公司涉嫌非法吸收公众存款案，涉及投资人上千人。中安民生71人被检察机关批准逮捕。

类似的案件在全国多地发生。记者在中国裁判文书网查询发现，广东、河南、河北等省份均有涉以房养老理财骗局案件。

拉大旗、设圈套诱导老人签危险合同

以房养老理财骗局的基本套路是：忽悠老人将房子抵押换钱，投进所谓以房养老项目，宣称每月能拿数万元养老金。老人将房产处置权交给公司，最初每月能收到高额回报，但没过多久，公司失联、老板跑路，老人“钱房两空”。

为什么这样的套路能屡屡得手？

记者调查发现，一些公司打着国家政策的旗号迷惑老年人。记者拿到的一份利合济民宣传单上写着“响应国家号召，实现以房养老、以房养家的终极目的”。中安民生向老人们兜售所谓以房养老产品，也是打着国家政策鼓励的旗号，宣称“以房养老是政府大力扶持的产业”。

有的公司拉大旗作虎皮，以权威机构名义蒙骗老人。例如自称与民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等机构合作，就是中安民生吸引老年人投资的一块招牌。该公司还开设了大型实体门店，号称是和官方机构合作共建的养老服务大厅，声称有国家基金托底，营造业务合规的假象。

这类公司不仅以高额利息为诱导，还以免费旅游、免费“名师”上课、答谢会等名义诱骗老人参加。有的公司还开设餐厅，成为会员的老人可享受低价早餐、午餐。在此过程中，公司人员再向老人灌输以房养老的种种好处。中安民生的案件中，不少老人就是在该公司组织的免费郊区旅游、“名师”讲课中被慢慢洗脑的。

设计圈套诱骗老人签格式合同，是这类骗局的最险恶之处。这些公司往往不会明确告知老人是通过抵押房产借款进行理财，而是用“每月领取养老金”等说辞进行忽悠，使老人深信“房屋抵押只是走形式”。

警惕收益特别高、看不懂的项目，合规产品有待升级

业内专家介绍，真正的以房养老又称住房反向抵押养老保险，是指拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司或商业银行，但继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司或商业银行获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

2014年7月，原保监会正式开展住房反向抵押养老保险试点。2018年7月，试点扩大到全国范围开展。不过，保险版以房养老的推行却市场遇冷。目前，市面上只有幸福人寿和人保寿险的两款产品，且参与者寥寥。

北京市东城区人民法院天坛人民法庭法官助理姜宁表示，以房养老理财骗局针对的主要是法律风险意识低、资产价值高、对养老服务有刚性需求的老年人群体。

姜宁说，合规以房养老的开展主体为商业银行或正规保险机构，除这两类主体外，其他养老公司、服务机构开展的以房养老项目，建议老年人一概不要参与。

北京雷石律师事务所律师曹志杰表示，对一些收益特别高、看不懂、不清楚钱给谁用、交钱变成合伙人的投资项目，一定要提高警惕。如果发现上当受骗了，一定要第一时间到公安机关报案，做到及时止损，绝不能存在侥幸心理。

专家建议，公安、民政等相关部门要加强协同治理，形成监管合力，加大对以房养老领域违法犯罪行为的打击力度。

中国人民大学经济学院教授聂辉华认为，作为一种金融创新模式，目前保险公司和商业银行以房养老的产品设计主要优先满足高龄老人、失独孤寡老人、低收入家庭老人的养老需求，产品品种和业务覆盖范围未来有待升级。

据新华社北京11月2日电

新华时评：莫让假“以房养老”危害老人

近年来，一些不法分子打着房产理财的幌子，把老人房产抵押套现，让老人与第三方出资人签署借款协议，不法分子拿到钱后跑路闪人。

据不完全统计，仅北京地区在利合济民、普伴金服、中安民生等平台上涉房理财被诈骗的房主超3000人，大都是60岁左右的老人。从去年开始，这些理财平台的部分高管和业务员因涉嫌非法吸收公众存款，陆续被公安机关控制。

由于不法分子设计的制式合同“严丝合缝”，有仲裁机构认为这是个人之间的民间借贷纠纷，就把老人的房子仲裁给了第三方出资人。

目前，北京仲裁机构已经停止仲裁老人涉房纠纷，深圳市福田区人民法院也驳回了一起第三方出资人主张房产权利的起诉。下一步怎么办，老人与第三方出资人都在等待着司法机构的裁决。

法律是公正的，必将严惩蓄意骗取老人房产的不法分子。而为了防患于未然，相关部门依法办事的流程可以多一些考虑，比如老人做房产登记、抵押、公证等必须有子女或亲人在场。一些律师提倡行业对接老人并免费提供合同审核、财务咨询等服务，当老人签署大额交易合同时，须经老人的专属律师审查。

不法分子经常以某个街道为基地，在附近开展业务。受骗老人呈现出社区聚集、熟人推荐的特点。这就要求各级政府以及居委会对属地“消消毒”，同时加强宣传教育引导，增强老人对骗局的“免疫力”。

随着个人收入和积蓄的增加，老人理财成为刚需。金融机构应该担负起社会责任，开发更多适合老人投资偏好、风险承受能力的理财产品，同时加强市场营销，让包括保险、银行版“以房养老”在内的合规合法的理财产品能够触达老人。

据预测，“十四五”期间，我国老年人口将突破3亿。社会各界应共同努力打造安全网与防火墙，让老人“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安、老有所为”。

（文章来源:新华社）

诈骗套路及案例

“以房养老”诱惑，老人被赶出住所

据了解，一些老人听信“高息理财”的诱惑，结果“房财两空”。李君就是广艳彬一案的受害者之一。

2016年5月，有人向北京一位名叫李君的老人推荐“以房养老”的理财形式，称完全没风险，并保证“做的人都挣到钱了”。

李君动了心，随即被介绍给了广艳彬。得知李君离异，房产能由她完全处置的情况后，广艳彬告诉她，这种“以房养老”只需把房产证交给他3个月，抵押到的钱交给他理财，李君每个月都能拿到9万多元的利息。3个月期满后，本金全部退回，老人可以再用本金赎回房产证。

李君签下了几个不知所谓的合同后，在3个月的时间里仅拿到15万元左右的利息，本金也没有被归还。而她听信了广艳彬会替她向“金主”归还欠款的说辞，一直没有向其讨要。

2016年10月的一天，李君和女儿突然被一群黑衣人赶出了唯一的住所。在被赶出家门的第二天，老人的女儿查询到，一周前，老人的房子以260万元卖出，而这套东二环的学区房当时的市价高达450万元左右。

在求问真相的过程中，老人家属发现，李君签署的并非“以房养老”的合同，而是一份借款合同和一份委托书。在委托书中，李君将自己房屋的抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取放款等权利通通委托给了一位中间人。

而李君的遭遇并非个案。老人们被告知把房子抵押借款3个月，就能获得每月10%到15%的高息，到期还能全额返还本金，这样的“以房养老”项目让不少老人心动不已。然而数月后，不仅承诺的高息不见踪影，老人的房子也被抵押，借款的“银主”凭借老人签字的公证材料以低价悄悄买卖，过户给他人。

2015年以来，北京市数十位老人陆续遭遇这样的骗局，他们有的失去了房产，有的背上了巨额的债务。据北京老年维权服务工作站、北京市致诚律师事务所统计，仅由北京市公安局西城分局移送检察院的案子就有30多起。

法院判决：

　　诈骗7500余万元，一审被判无期徒刑

近日，裁判文书网公布了广艳彬集资诈骗一审刑事判决书。该案件由北京市二中院审理宣判。据判决书显示，广艳彬因涉嫌犯诈骗罪于2017年1月20日被羁押，同年2月27日被逮捕。

公诉机关认为，广艳彬以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额特别巨大，犯罪事实清楚，应以集资诈骗罪追究其刑事责任。

法院审理查明，广艳彬于2014年至2017年1月间，向被害者潘某、韩某等48人虚构澳大利亚悉尼国际娱乐城投资项目、投资理财等事实，以支付高额利息为诱饵，骗取上述被害人的集资款。

广艳彬还把段某、王某1等被害人介绍给从事民间借贷的邵某、龙某等人，唆使被害人抵押自己的房屋进行民间借贷，将所借款项交给广艳彬“投资”。广艳彬采用上述手段，先后骗取上述被害人集资款共计人民币7500余万元，并用于赌博、挥霍及归还个人债务等。

截至本案立案前，广艳彬已归还部分被害人2000余万元，其辩护律师称，广艳彬无犯罪前科，属于初犯，应酌定从轻处罚。

经查，本案认定广艳彬集资诈骗7500余万元，已扣除了其向被害人支付的利息部分；广艳彬以支付高额利息为诱饵骗取被害人的集资款，其返还利息系犯罪的手段，不能作为对其从轻处罚的依据。广艳彬以老年人为诈骗对象，为诈骗唆使被害人抵押房屋借贷，并将诈骗款用于赌博等违法活动，不能对其从轻处罚。

法院一审以集资诈骗罪，判处广艳彬无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产，责令广艳彬退赔被害人的经济损失。

（来源：河间司法行政之声）

声称投资房地产，他非法集资19亿元

2009年初至2011年6月间，江苏人石国豹成立个人独资公司，以投资开发房地产为名，以月息10%-15%的高利率、甚至最高1万元一天150元的高利息为诱饵，采取口口相传方式，明知自己不具备偿还能力，仍然置巨额资金风险于不顾，先后非法向王继闯等人、向社会大量吸纳资金，后潜逃。石国豹非法集资合计人民币约19亿余元，其中用于经营不足1亿元，归还本息合计9。6亿余元，案发时3。5亿余元未能返还。

宿迁市中级人民法院认为，被告人石国豹等人员以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额特别巨大，且造成特别重大损失，其行为已构成集资诈骗罪。法院于2013年6月判处石国豹死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；违法所得继续予以追缴，返还被害人。2013年10月，江苏省高级人民法院核准了对石国豹的死刑缓期二年执行判决。

(摘自2012年1月12日江苏《宿迁日报》)

聚焦养老诈骗典型案例:

       多个重点领域高发

案例一:以“老龄产业”为幌子收取集资款

投资养老产业 集资诈骗 非法吸收公众存款 洗钱

【基本案情】

2012年年底以来,曹某铭设立江苏爱晚投资股份有限公司等系列公司(以下简称“爱晚系”公司),未经依法批准,以提供居家养老服务、进行艺术品投资等“老龄产业”为幌子,向有养老服务需求的不特定社会公众特别是老年人进行虚假宣传,夸大经营规模、投资价值,并许诺给付年化收益率为8%—36%的高额回报。

为了诱骗老年人参与投资,“爱晚系”公司集资团队成员采取了一系列手段,如,免费发放鸡蛋、米、油等生活用品;吸引养老群体参加公司活动,向老年人宣讲老龄健康、老龄金融、老龄文化等公司六大老龄板块,夸大宣传养老产业前景、规模;使用极少数集资款设立根本不具备养老条件的养老社区、打造居家服务项目等,组织老年人参观、试住;邀请影视明星广告代言,等等。骗取宣传对象的信任后,“爱晚系”公司通过与其签订“居家服务合同”“艺术品交易合同”等方式收取集资款。

至2018年4月,“爱晚系”公司累计向11万余人吸收资金人民币(以下币种同)132.07亿余元。曹某铭将集资款主要用于支付集资参与人的本息,支付高管高额薪酬、奖金及销售团队薪酬、提成,个人支配使用、挥霍消费等,少部分用于对外投资。2018年5月,曹某铭因担心资金链断裂,大量转移、隐匿资产,销毁、掩藏证据后逃往国外。案发时,给集资参与人造成本金损失46.98亿余元。

2019年11月26日,江苏省南京市中级人民法院以集资诈骗罪判处曹某铭无期徒刑,剥夺政治权利终身,并处没收个人全部财产。一审判决后,曹某铭上诉,2020年6月12日,江苏省高级人民法院裁定驳回上诉,维持原判。

案例二:以预定养老公寓床位为名非法集资

预定养老公寓 集资诈骗 非法吸收公众存款

【基本案情】

2010年,戴某平开始对外经营夕阳红老年公寓,收取费用作为日常经营资金。戴某平还通过民间借贷和银行贷款融资经营其他工程项目,但因经营不善而背负债务。为偿还民间借贷、银行贷款本息,戴某平与魏某升、徐某强、徐某刚、戴某擎分别设立夕阳红老年公寓市场部、夕阳红孝德广场、夕阳红旅行社,自2013年1月起开始非法集资。通过发放“投资养老”传单、开展讲座、组织聚餐等方式,宣传其名下养老公寓等项目,推广所谓“投资高回报+优惠享受养老服务”投资项目,即签订床位预定合同、缴纳预定金能够获得年化7%-12%的利息,后期入住可享受优惠价格,吸引中老年人签订预定养老服务合同、缴纳预定金。

至2018年3月,戴某平与魏某升、徐某强、徐某刚、戴某擎等人通过上述方式共向2100余人吸收资金1.36亿余元。上述资金中,绝大部分被戴某平个人任意支配使用,仅有744万元用于养老公寓等日常经营活动,其余资金用于支付集资参与人本息、归还所欠的民间债务和银行贷款、销售团队提成以及个人挥霍使用,给集资参与人造成本金损失9300万余元。

2021年2月1日,湖北省黄石市黄石港区人民法院以集资诈骗罪判处戴某平有期徒刑十五年,并处罚金四十万元;以非法吸收公众存款罪判处魏某升等4名被告人有期徒刑八年十一个月至二年八个月不等,并处罚金。一审判决后,被告人上诉,2021年7月6日,黄石市中级人民法院裁定驳回上诉,维持原判。

深度解析房地产行业非法集资

的操作方式，

购房者小心“钱房两空”

近几年房地产市场的火爆、房价的飞速上扬，导致房地产行业成为违法人士心中的聚宝盆，以房地产名义开展各种违法活动，非法集资也不例外。房地产行业非法集资案有吸纳非法资金周期短、涉案金额大、涉案人群广的特点，因此一旦案发将会造成极坏的社会影响。

首先我们先了解一下什么叫非法集资。它一共有四个基本特征，只有满足这四个特征就一定是非法集资。第一、违法、违规或者虽然不违法但没有经过主管部门的批准；第二、通过媒体、推介会、传单、中介机构、网络平台等一切第三方平台向社会大众宣传营销；第三非法承诺一定期限内的非法回报，包括但不限于货币、实物、股权等；第四集资对象主要是社会大众即没有特定对象的非法集资。购房者可以通过以上四个标准进行判断是否陷入非法集资的陷阱。

下面我将详细解析房地产行业非法集资案的常用操作方式。

第一种：以购房名义，违规违法收取购房者的购房定金

这种模式是最常用、最容易实施的非法集资方式。虽然目前中国的房地产是期房销售，不需要房屋建设完毕销售。但国家依然规定了开发商必须拿到预售许可证才可以对外销售，才可以收取购房定金、购房首付款等。预售许可证的领取标准必须是开发商已经开发建设了，并且预售的房屋已经建设了三分之一或者二分之一，这就有效避免开发商把购房者的购房款挪作他用，房屋因为缺乏开发资金成为烂尾楼。

非法集资的操作就是在房地产企业未取得销售许可证之前，甚至整个项目没有开发建设前，承诺给予购房者“优先选房”、“房价打折”、“提前定房”等，以“内部认购”、“员工认购”、“VIP卡”、“会员卡”等形式，欺骗消费者提前支付购房定金甚至首付款，变相进行资金的融资。由于缺乏政府部门的监管，很容易产生“一房多卖”，一套房子对多个意向购房者收取定金、首付款，能轻松收取超过整个项目总额的非法资金。

这种非法集资模式很容易让购房者“钱房两空”，因为这种收取资金方式没有政府监管，开发商很容易挪作他用，甚至停止房屋项目开发建设，导致项目最终成为烂尾楼。

第二种：以投资房地产项目名义，非法吸取社会公众的投资

开发商以手中的房地产项目为名义，通过自己或者是金融中介公司、担保公司，以成为房地产股东享受开发收益，或者承诺远远高于银行或者市场同期利息的高额利息，向社会公众非法吸纳资金，个别还会提供一定的资产作为抵押。

1、优质房地产项目能轻松融资、非法集资房地产项目大多有问题

近几年房地产市场火爆，导致房地产企业基本上是银行的座上客，他们可以通过土地抵押、项目抵押的方式轻松融到资金，特别是房地产行业采取的滚动开发、期房销售的方式，真正的启动资金只要土地款就可以，前期的建设资金可以由建筑公司垫付、后期建设资金由购房者的购房款支付，所以房地产开发项目开发资金压力并不是很大。

如果一个房地产项目窘迫到必须要向社会大众集资的地步，说明这个开发商的资金实力非常差或者开发的项目存在重大的安全隐患，随时存在停工的风险。

2、合同不受法律保护、担保物可能担保多次

这种操作模式大都会提供担保物，增加投资人的信心，但其实这些在危机发生之时，并不能保障你的权利。

首先你和开发商签订的合同是属于非法集资，违法国家法律法规，不受到国家的法律保护；其次开发商提供的担保物可以多重担保，你作为小投资人是没有能力查清开发商的担保物担保过几次的，而在项目失败后的追讨时候，你的追讨权限也是最低级的，可能担保物被银行收走，你却一无所有。

3、不要迷信担保公司，可能是开发商马甲，也可以随时破产

案件分享：

刘某于2005年成立房地产经纪有限公司,任法定代表人。公司成立初期,主要经营房地产中介业务。由于业务量少,收益不高，为获取高额利润，2006年和2007年刘某先后注册成立了信用担保公司和投资咨询公司,并跨地区成立了两家分公司。公司一成立就从事非法集资活动，通过在新闻媒体上发布广告,以高息为诱饵,以公司名义出具担保书承诺在一定期限内还本付息，向社会不特定人群集资。同时，以月息2.5%--3%的高利率向社会发放贷款，并按贷款额的5%收取佣金。截至2008年7月，共计变相吸收公众存款9258万元，从中获取非法利益226万余元。2008年初，该公司资金链条出现断裂，不断有放款人到法院提起诉讼。2008年7月15日，公安机关将刘某等五人刑事拘留，同年8月21日批准将其逮捕。2010年8月9日，法院以非法吸收公众存款罪判处刘某有期徒刑7年，罚金40万元；判处其余四人有期徒刑5年到6年。

这种投资方式可能通过担保公司进行操作，但你不要对担保公司抱有太大的信心。理论上如果开发商给不出钱来，担保公司需要承担连带责任。但担保公司的开设门槛并不是很高，你可能发现这个担保公司可能就是一个皮包公司，也可能就是开发商手下的马甲，就算不是皮包公司、开发商马甲，如果担保公司赔不起依然可以选择破产，到时候你就血本无归了。

第三种：违法违规的分割房屋、商业、酒店对外销售，承诺售后包租、返租。

房地产企业违法违规或者未经过有关部门审批的情况下，违法违规将商业、酒店、不可对外销售的物业分割成若干销售单位，这些销售单位本身不具备独立的使用价值，然后通过承诺售后包租、返租、定期高额回报、一定年限回购等，诱导购房者购买。

1、违法违纪的分割物业，对外销售

这种模式与正常房地产销售模式最大的区别就是违法违纪的分割物业。具体对外销售名称：销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权店铺等。虽然有这么多销售名称，但主要表现形式一共有三种：

第一种商业模式：商业物业在房产局是有正常的分割销售单位的，但开发商为了降低销售门槛，自行分割成极小的单位对外出售产权。

第二种酒店模式：酒店物业原本的土地性质肯定是商业，分割面积比较大，但酒店对外销售或者对外承诺回报一定会以客房为单位，这就导致销售单位和真实销售单位不符合，因此开发商会按照客房为单位进行非法分割对外销售。

第三种不可销售物业：个别项目的商业或者酒店物业，政府会严苛规定开发商必须持有十年、二十年，开发商为了回笼资金，会把这种物业非法分割对外销售使用权。

2、回报方式：售后返租、售后包租、定期高额回报、一定年限回购

售后包租（宣传口号：5年包租）：开发商对购房者承诺，对其购买的物业单位由开发商负责租赁事宜，开发商保证出租成功并支付固定年租金，如无租户由开发商垫付租金。

售后返租（宣传口号：保证8%回报）：开发商对购房者承诺销售后返还租金，对购房者的购买物业承担统一经营、统一租赁的权利，并且按照远远高于市场同期水平的租金回报返还给购房者。

定期高额回报（宣传口号：5年年收益 8%）：开发商承受一年时间内（一般5年）给予高于市场平均水平的回报，时间结束之后再根据市场进行重新谈判。

一定年限回报（宣传口号：五年原价回购）：开发商对购房者承诺一年年限原价回购房屋，这个时间点可能是五年、也可能是十年。

3、开发商无论承诺多美好，无法实现也是枉然。

购房者选择风险如此大的购买方式，无疑是冲着开发商的高额回报，但无论开发商如何承诺，最终无法实现也是枉然。

你要明白你的购房款是一次性付给开发商的，开发商的回报是一年一年返还给你的，开发商是通过这种方式非法融资，并不是是正常的经营商业，3年、5年开发商可以保证给你高额回报，5年之后了？如果房地产企业倒闭了？

第四种：以养老地产名义，收取会员费、定金非法集资

这种模式主要有两种操作方式，一、以提供高端养老服务为名义，收取高额会员费、高额保证金，并承诺还本付息或给付其他回报方式非法吸纳资金；二、以投资养老公寓或者其他相关养老项目为名、承诺给予高额回报或提供优质养老服务非法吸纳资金。

1、养老服务非法集资

目前政府规定养老项目是不能对外出售的，因此开发商通过收取定金方式，变相非法集资。

开发商制定A、B、C三种会员卡针对老人进行销售，首先三种卡提供的养老服务内容不同，最高级A卡服务内容最完善，其次三种卡提供的养老设施不同，例如最高级A卡提供游泳馆、健身房、医疗等服务，接着三种卡的费用不同，A卡最贵，但折扣最高，诱导你购买最高端卡片。

购买者需要支付两项费用，第一项是服务费，需要以年为单位支付；第二项是巨额保证金，需要一次性支付，并且需要缴纳2-5年，金额可能达到一两百万，当然保证金是可以退还，但只要你享有服务就不能退保证金。与此同时开发商还会承诺保证金每年支付固定利息。

2、养老地产项目非法集资

这种操作模式其实和第一种模式相类似，其实就是在养老公寓或者养老设施还没有开始建设之前，开发商承诺“房租打折”、“提前预定床位”、“赠送养老服务”，诱骗购房者提前支付2-3年的租金，并对这些提前支付的租金支付固定的利息。

第五种：利用网络金融平台，非法集资。

目前网络金融平台已经越来越普及，投资人或者购房者已经越来越熟练使用网上金融平台进行融资和投资，这也导致房地产行业也开始利用网络金融平台的便利进行非法集资。目前操作方式有两种，第一种是开发商发起筹集行为，通过伪造项目非法集资；第二种购房者发起筹集行为，主要通过众筹买房，非法筹集购房首付款。

1、购房者通过网络金融平台众筹资金买房

购房人通过自身名义在网络金融平台发起众筹购房项目，首付款不够的部分向平台所有投资人筹集，购房者持有自付金额的房产部分，并作为代表代持其他投资人的出资的房产份额，按照众筹协议约定，在固定期限之后（一般一年以后），购房人必须以当时房地产市场价格回购其余投资人的房产份额。

这种模式刚刚出台成为炒房客的工具，也成为首付贷的替代品，因此目前已经被定义为非法集资，政府明令禁止。

2、开发商通过网络金融平台非法集资

房地产企业和网络金融平台合作或者自己组建网络金融平台，把企业自身的融资需求包装成房地产项目、理财产品，非法集资。

首先网络非法集资投资人无法保证开发商的叙述的项目是否真实，其次无法保证开发商把筹集资金挪作他用，最后理财产品的收益率是无法保证的。

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